O que você precisa saber antes que as novas regras da reforma tributária para locação de imóveis entrem em vigor em 2026

A Reforma Tributária é um dos assuntos mais comentados no país nos últimos anos, especialmente entre quem trabalha, investe ou vive de renda no mercado imobiliário. E não é para menos: a partir de 2026, mudanças relevantes começarão a afetar diretamente o bolso de proprietários, investidores e até inquilinos. Uma das principais áreas impactadas será a tributação sobre aluguéis, tema central deste guia completo.

Eu sou contador especialista da Albuquerque Contabilidade, e hoje vou explicar, de forma simples e didática, como a reforma tributária aluguel de imóveis entrará na rotina de quem recebe renda de locação, o que ainda pode mudar, o que já está definido e como nosso escritório de contabilidade pode ajudar você a evitar riscos e custos desnecessários.

Entendendo o objetivo da Reforma Tributária 2026

A chamada reforma tributária 2026, aprovada em etapas nos últimos anos e em fase de regulamentação, tem como principal objetivo simplificar a cobrança de tributos no Brasil. Muita coisa muda, especialmente no consumo, mas áreas como renda e patrimônio também começam a receber ajustes importantes.

No caso da reforma tributária imóveis, os impactos aparecem principalmente em 2 pontos:

• Mudanças no tratamento tributário das rendas obtidas com locação de imóveis.
• Possíveis reflexos no preço final dos aluguéis e na rentabilidade do investimento imobiliário.

Por isso, entender o tema agora coloca você à frente, enquanto muita gente só vai perceber quando o imposto começar a bater na porta.

Como os aluguéis são tributados hoje (antes da reforma)

Para saber o que vai mudar, vale lembrar como tudo funciona atualmente.

Pessoa Física

Quando uma pessoa física recebe aluguel de um imóvel, ela paga Imposto de Renda com base na tabela progressiva (até 27,5%), por meio:

1. Do Carnê-Leão (pagamento mensal);
2. E da Declaração Anual de Ajuste.

É permitido descontar algumas despesas relacionadas ao imóvel, como:

• IPTU;
• Condomínio;
• Taxas de administração;
• Reparos urgentes.

Pessoa Jurídica

Muitos investidores transformam seus imóveis em uma empresa, porque a tributação via pessoa jurídica pode ser mais vantajosa dependendo:

• Do regime tributário;
• Da receita anual;
• Da quantidade de imóveis;
• Da estratégia patrimonial.

No Lucro Presumido, por exemplo, a carga costuma ficar entre 11% e 14%. No Simples Nacional, há limitações, mas pode funcionar bem em alguns perfis.

Resumo da situação atual

Hoje, a regra é clara:

• Aluguel = tributação no IRPF, para pessoa física.
• Aluguel = tributação via PJ, para quem opta por abrir empresa.

Mas isso vai mudar!!!

O que muda com a Reforma Tributária para aluguéis a partir de 2026

Aqui está o ponto central: a reforma tributária locação de imóveis vai alterar a forma como a renda obtida com aluguel é classificada e tributada. Embora detalhes finais dependam da regulamentação, já existe um consenso técnico sobre as principais mudanças esperadas:

1. Possível enquadramento do aluguel como “serviço”

Esse talvez seja o ponto mais polêmico. O aluguel, que hoje é visto como renda, pode passar a ser também interpretado como “prestação de serviço”, dependendo de como será regulamentado o novo modelo do IVA dual (IBS + CBS). Caso isso ocorra, alguns proprietários poderão ser obrigados a recolher:

• CBS (tributo federal)
  A CBS é o novo tributo federal criado pela Reforma Tributária e incidirá sobre operações de renda e prestação de serviços, inclusive ligados ao mercado imobiliário. Sua adoção promete simplificar o sistema, mas pode alterar a forma como aluguéis são tributados. Entender suas regras é essencial para proprietários que buscam planejamento tributário.
   
• IBS (tributo estadual e municipal)
  O IBS reunirá impostos estaduais e municipais, trazendo padronização e novas bases de cálculo que podem atingir atividades de locação. Com ele, a tributação tende a ficar mais transparente, porém com potenciais ajustes nos custos para quem aluga imóveis. Avaliar esse impacto antecipadamente ajuda a evitar surpresas financeiras.

O que representaria uma mudança radical na reforma tributária setor imobiliário.

2. Quem receber muitos aluguéis pode ser tratado como “atividade econômica”

A reforma tributária prevê a unificação e simplificação dos tributos. Porém, em contrapartida, a tendência é que o governo identifique rendas recorrentes e elevadas como atividade empresarial. Isso significa:

• Proprietários com muitos imóveis podem ser obrigados a migrar para tributação como pessoa jurídica;
• Pessoas físicas com alta receita anual em aluguéis, podem ser enquadradas como atividade econômica regular, sujeita a IVA.

Esse ponto impacta diretamente investidores que mantêm seus imóveis no CPF para simplificar o pagamento de tributos.

3. A tributação pode aumentar para parte dos proprietários

Dependendo do texto final da regulamentação da reforma tributária aluguel de imóveis, alguns perfis podem enfrentar aumento da carga tributária, especialmente:

• Quem possui vários imóveis alugados
  Proprietários com extensa carteira de imóveis podem ser enquadrados como atividade econômica habitual, ampliando a incidência de impostos. Isso pode elevar o custo tributário de forma significativa. Monitorar o novo enquadramento é crucial para ajustar estratégias e manter a lucratividade.
   
• Quem obtém renda mensal alta com locação
  Rendimentos elevados com aluguéis podem atrair uma carga tributária maior no novo sistema. A Reforma tende a diferenciar o proprietário eventual daquele que atua como atividade estruturada. Avaliar o impacto pode garantir decisões mais assertivas na gestão patrimonial.
   
• Quem pratica locação comercial
  A locação comercial pode ser mais sensível às mudanças porque tende a ser interpretada como atividade econômica contínua. Isso aumenta a probabilidade de incidência de CBS ou IBS. Empresas e proprietários precisam revisar contratos e custos operacionais.
   
• Quem exerce intermediação, sublocação ou locação por temporada
  Atividades como sublocação, intermediação ou locação por temporada, quando habituais, podem ser tratadas como serviço. Nesse cenário, a nova tributação pode incidir de maneira mais intensa. Adequar o modelo de operação será fundamental para reduzir riscos.

Por outro lado, a tributação sobre locação residencial simples provavelmente será menos impactada, especialmente para quem aluga um único imóvel como complemento de renda.

4. Redefinição de deduções e regras de cálculo

Há possibilidade de mudanças nas despesas dedutíveis e no formato de cálculo do imposto, aumentando a importância de usar um bom serviço de contabilidade para evitar erros e multas. E isso engloba:

• Revisão das despesas dedutíveis relacionadas ao imóvel
  Possível redefinição do que poderá ser abatido, como taxas, reparos, manutenção, seguros e despesas condominiais, afetando diretamente o cálculo do imposto devido.
   
• Mudanças no enquadramento entre pessoa física e pessoa jurídica
  A nova regra pode alterar quando o proprietário deve ser considerado investidor eventual ou empresário habitual, modificando a base de cálculo e as deduções permitidas.
   
• Novo critério para deduções em atividades classificadas como serviço
  Se a locação for considerada atividade econômica habitual, as regras de dedução podem seguir padrões próximos aos de prestadores de serviço, limitando ou reorganizando abatimentos.
   
• Possível padronização de deduções com CBS e IBS
  Com a unificação de tributos, despesas hoje dedutíveis em determinados impostos podem perder validade, exigindo acompanhamento constante das atualizações normativas.
   
• Impacto na dedução de taxas administrativas e corretagem
  Honorários de administradoras, plataformas digitais e corretores podem deixar de ser integralmente dedutíveis, dependendo da natureza da locação e do enquadramento do proprietário.
   
• Alterações na forma de cálculo do lucro imobiliário
  Pode ocorrer mudança no modo como o rendimento líquido é apurado, trazendo novos critérios de receita bruta, despesa operacional e regime de apuração.
   
• Revisão da dedutibilidade em locações por temporada
  A locação por temporada, especialmente quando frequente, pode ter deduções mais limitadas, reforçando a necessidade de um escritório de contabilidade para regularização.

Quem será mais impactado pela Reforma Tributária no mercado imobiliário

Nem todos serão afetados da mesma maneira. Veja os perfis mais sensíveis à reforma:

• Proprietários com vários imóveis: Quem tem mais de 3 imóveis alugados pode ver sua atividade ser enquadrada como empresarial, mesmo ainda no CPF.
• Investidores que vivem de renda imobiliária: Este grupo deve avaliar com urgência o planejamento tributário, pois a reforma pode tornar a pessoa jurídica mais vantajosa.
• Locadores de imóveis comerciais: A locação comercial tende a sofrer mais impacto do que a residencial.
• Quem usa plataformas de temporada: Airbnb, por exemplo: a receita recorrente pode ser tratada como atividade econômica.
• Imobiliárias e administradoras: A cobrança de IBS e CBS sobre serviços pode alterar tarifas e comissionamentos.

A reforma tributária mercado imobiliário pode encarecer os aluguéis?

Sim, e não. Tudo depende de como a regulamentação final será escrita. Mas, no geral:

• Caso a carga tributária aumente para o proprietário, existe chance de repassar parte desse custo para o aluguel
  Caso os custos tributários cresçam após a Reforma, o repasse parcial ao preço do aluguel pode se tornar comum. Isso impacta diretamente a precificação de imóveis residenciais e comerciais. Inquilinos devem se preparar para ajustes no médio prazo.
   
• Caso o custo administrativo aumente, administradoras podem reajustar seus honorários
  O aumento das obrigações acessórias ou formalizações exigidas pela Reforma pode elevar os custos das administradoras imobiliárias. Consequentemente, reajustes nos honorários podem ocorrer. Esse acréscimo pode ser refletido no valor final do aluguel.
   
• Caso haja exigência de formalização, alguns inquilinos podem ser afetados indiretamente
  Novas regras de formalização podem tornar a locação mais rígida, exigindo documentação e estrutura mais profissional. Isso pode afastar parte dos inquilinos informais e encarecer processos. O mercado tende a ficar mais regulado e menos flexível.

Segue 3 exemplos práticos simplificados para você entender melhor como a reforma tributária aluguel de imóveis vai afetar proprietários de imóveis

1. Proprietário com 1 imóvel residencial: baixa mudança no imposto, pouco impacto financeiro e possível simplificação no futuro.
2. Proprietário com 5 imóveis: exigência de formalização como atividade econômica, tendência à migração para PJ, e necessidade urgente de planejamento tributário.
3. Locação comercial de R$ 15 mil/mês: risco de incidência de IVA (IBS + CBS), carga maior do que o IRPF atual e aumento de custo para proprietários e empresas locatárias.

Como se preparar desde já

A reforma tributária aluguel de imóveis ainda está em fase de ajustes, mas existe muito que você pode, e deve fazer desde já:

1. Organize a documentação: Tenha contratos, recibos, notas e extratos sempre atualizados.
2. Avalie se vale a pena migrar para pessoa jurídica: Em muitos casos, o planejamento antecipado evita aumento da carga tributária.
3. Consulte nosso escritório de contabilidade: A Albuquerque Contabilidade acompanha a reforma diariamente e projeta cenários personalizados para cada perfil de investidor.
4. Simule diferentes cenários tributários: O que acontece se você ficar no CPF? E se abrir empresa? Vale manter tudo como está? A gente te ajuda!
5. Fique atento à regulamentação até 2026: As regras podem mudar, e quem se antecipa sofre menos impacto.

A reforma tributária locação de imóveis representa uma das maiores mudanças na forma como o Brasil lida com tributos sobre patrimônio e renda imobiliária. E, embora muita coisa ainda dependa da fase de regulamentação, uma verdade é inevitável.

Quem se planejar agora estará muito mais protegido em 2026

Seja você um pequeno proprietário de um único imóvel, um investidor com uma carteira imobiliária robusta ou alguém que administra locações para terceiros, o ideal é não esperar a lei entrar em vigor para começar a agir.

O mercado imobiliário no Brasil está entrando numa nova era, e nós, na Albuquerque Contabilidade, estamos preparados para ajudar você a fazer a transição com segurança, economia e estratégia.

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